Vor allem seit jüngsten ORF-Berichten (insbesondere Report 22.07.2025) herrscht vielfach helle Aufregung zur drohenden Vermieterpflicht zur Rückerstattung von Wertsicherungs-Erhöhungsbeträgen an Mieter, möglicherweise sogar rückwirkend bis Mietvertragsabschluss. 

Eine nüchterne Betrachtung der heutigen Situation ergibt folgendes Bild: 

Die einschlägige Diskussion begann vor 2 Jahren mit Urteilen in Verbandsprozessen (in diesen geht es verkürzt gesagt nicht um individuelle Zahlungsansprüche eines einzelnen Mieters, sondern um die generell-abstrakte Gültigkeit von Muster-Mietvertragsbestimmungen bzw. um Verstöße gegen Konsumentenschutzrecht). Es wurden insbesondere zwei Klauseln als rechtswidrig erkannt: 

Zum einen die Index-Nachfolgeklausel (welcher Index soll gelten, wenn der VPI nicht mehr veröffentlicht wird), und zum anderen eine fehlende Zwei-Monats-Klausel, also eine Bestimmung, die ausdrücklich eine Erhöhung für die ersten zwei Vertragsmonate ausschließt. 

Für diese Verbandsprozesse gelten für die Gerichte besondere Regelungen, so insbesondere das Prinzip der „kundenfeindlichsten Auslegung“ der zu beurteilenden Vertragsbestimmung und weiters der Ausschluss einer „geltungserhaltenden Reduktion“ (also: eine unwirksame Regelung ist nicht zu reduzieren auf das zulässige Maß). 

Anders sieht dies im Individualverfahren aus, also dann, wenn ein einzelner Mieter einschlägige Ansprüche auf Rückzahlung von bezahlten Index-Erhöhungsbeträgen gegen den Vermieter stellt. Es gibt bis jetzt nur wenige einschlägige Individualverfahren, die bisher vorliegenden Entscheidungen geben für viele Fälle Anlass zu (vorsichtigem) Optimismus für die Vermieter. 

Zum Erkenntnis des VfGH, welches im Juli 2025 die Wellen hochgehen ließ, ist anzumerken, dass dieses Erkenntnis für den Diskussionsstand keine besondere Bedeutung hat. Klargestellt wurde damit nur, dass die einschlägigen Gesetzesbestimmungen über den Verbraucherschutz in Österreich nicht verfassungswidrig sind. Ein anderes Ergebnis war realistischerweise nicht zu erwarten. 

Die Bundesregierung hat bereits in ihrem Regierungsübereinkommen, und dann nochmals aus Anlass der VfGH-Entscheidung in den letzten Wochen, angekündigt, eine gesetzliche Regelung zur gegenständlichen Thematik zu erlassen, die vorrangig abzuwarten bleibt. Angekündigt wurde eine solche Regelung für den kommenden Herbst. 

Die jetzt eintreffenden Forderungen einzelner Mieter sind, jeder einzelne Fall gesondert, nach den konkreten gesetzlichen Rahmenbedingungen (MRG-Vollanwendungsbereich? KSchG‑Anwendung?) und den im konkreten Einzelfall vereinbarten Wertsicherungsregelungen zu prüfen. Zumindest bis zum Vorliegen der gesetzlichen Regelung wird nur in Ausnahmefällen irgendeiner jetzt erhobenen Mieterforderung nachzugeben sein. 

Es bleibt spannend, wir werden Sie auf dem Laufenden halten. 

Auch im Hinblick auf die Diskussion zur Wertsicherung haben wir unsere Mietvertrags-Vorlagen, weitestgehend entsprechend den Empfehlungen der Wirtschaftskammer, überarbeitet.